L’Unione Europea ha presentato una nuova proposta che potrebbe influenzare il futuro delle locazioni brevi nelle aree maggiormente sotto pressione abitativa. Ma non si tratta di un divieto generalizzato: ecco cosa prevede davvero la proposta e cosa significa per i proprietari.
IN BREVE
L’UE non ha vietato gli affitti brevi.
La Commissione europea ha presentato il 9 settembre 2026 una proposta, l’Affordable Housing Act, che potrebbe permettere alle autorità di introdurre restrizioni nelle aree caratterizzate da forte pressione abitativa.
Eventuali restrizioni dovranno essere mirate, necessarie, proporzionate e basate su dati.
Al momento si tratta di una proposta, non di una nuova norma europea già applicabile ai proprietari.
L’UE non sta vietando gli affitti brevi
Partiamo dalla cosa più importante.
Non esiste oggi un nuovo divieto europeo generalizzato degli affitti brevi.
La proposta della Commissione non stabilisce che tutti gli appartamenti destinati alle locazioni turistiche dovranno essere affittati per un numero massimo di giorni.
Non stabilisce nemmeno un unico limite valido in tutta Europa.
L’obiettivo è invece creare un quadro europeo comune che permetta alle autorità nazionali, regionali e locali di intervenire nelle aree dove esiste una situazione documentata di forte pressione abitativa.
Questo significa che il futuro delle locazioni brevi potrebbe diventare sempre più legato alle caratteristiche del singolo territorio.
Perché l’Europa vuole intervenire?
Il problema individuato dalla Commissione è quello della disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili.
In alcune grandi città e nelle principali destinazioni turistiche europee, la domanda abitativa è molto elevata mentre l’offerta non riesce a tenere il passo.
Secondo la Commissione, in determinate situazioni l’utilizzo di abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale può contribuire a ridurre la disponibilità di immobili destinati agli affitti di lungo periodo.
Gli affitti brevi non sono però considerati l’unica causa del problema.
La stessa Commissione sottolinea la necessità di aumentare l’offerta abitativa, accelerare le autorizzazioni, recuperare immobili inutilizzati e aumentare gli investimenti nell’edilizia abitativa.
Quando potrebbero arrivare delle restrizioni?
Qui troviamo uno degli aspetti più interessanti della proposta.
Le eventuali restrizioni non dovrebbero essere introdotte semplicemente perché una città è turistica.
Le autorità dovrebbero prima dimostrare che una determinata area è sottoposta a housing stress, utilizzando una metodologia comune basata sui dati.
Inoltre, per gli affitti brevi, la Commissione prevede che debba essere dimostrato un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno tre anni.
E non basta.
Le misure dovranno essere:
mirate,
necessarie,
proporzionate,
e basate su evidenze concrete.
Dovrà inoltre essere verificato che non esistano misure meno restrittive altrettanto efficaci.
Questo è un elemento fondamentale per comprendere la portata della proposta.
Quindi ogni città potrà decidere autonomamente?
Le decisioni concrete resteranno nelle mani delle autorità competenti a livello nazionale, regionale e locale, nel rispetto del quadro europeo.
La Commissione europea non decide quali città debbano limitare gli affitti brevi e non stabilisce un limite uniforme di giorni valido per tutta Europa.
Il nuovo quadro dovrebbe invece stabilire come le autorità possono intervenire quando ritengono necessario limitare determinati utilizzi degli immobili.
In altre parole:
Bruxelles non stabilisce automaticamente quanti giorni si possa affittare una casa. Stabilisce un quadro nel quale le autorità locali possono giustificare eventuali interventi.
È una differenza importante.
E in Italia cosa potrebbe succedere?
È ancora presto per sapere quali saranno gli effetti concreti.
La proposta della Commissione dovrà infatti passare attraverso il normale iter legislativo europeo, coinvolgendo Parlamento europeo e Consiglio dell’Unione europea.
Non siamo quindi davanti a una nuova restrizione immediatamente applicabile ai proprietari italiani.
Questo è particolarmente importante per chi sta valutando oggi l’apertura o la gestione di una casa vacanze.
Non bisogna confondere una proposta legislativa con una norma già in vigore.
Ma una cosa è già cambiata: i dati sugli affitti brevi
Parallelamente alla nuova proposta, c’è un’altra novità europea che è già operativa.
Dal 20 maggio 2026 si applica il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi.
Il nuovo sistema punta a rendere il mercato più trasparente.
Tra gli elementi previsti ci sono:
- procedure di registrazione degli alloggi;
- numeri identificativi per gli immobili registrati;
- verifica dei numeri da parte delle piattaforme;
- controlli sulle inserzioni;
- trasmissione periodica dei dati alle autorità;
- possibilità per le autorità di intervenire sulle inserzioni non conformi.
Nel 2025, secondo i dati Eurostat citati dalla Commissione, gli ospiti hanno trascorso 951,6 milioni di notti in alloggi per soggiorni brevi prenotati attraverso piattaforme online nell’Unione Europea.
Questa maggiore disponibilità di dati non serve soltanto a rendere il mercato più trasparente: potrà anche aiutare le autorità a valutare l’impatto degli affitti brevi nelle aree sottoposte a pressione abitativa.
È quindi evidente perché Bruxelles stia cercando di costruire un sistema europeo più strutturato per questo mercato.
Cosa significa per i proprietari?
La direzione intrapresa dall’Europa sembra abbastanza chiara:
meno mercato “invisibile”, più dati, più trasparenza e maggiore possibilità per le autorità locali di intervenire dove esistono problemi abitativi reali.
Questo non significa necessariamente che gli affitti brevi siano destinati a scomparire.
Significa piuttosto che il settore sta entrando in una fase di maggiore regolamentazione e professionalizzazione.
Per il proprietario diventerà quindi sempre più importante operare nel rispetto delle regole, conoscere gli obblighi applicabili al proprio territorio e affidarsi a una gestione capace di seguire anche l’evoluzione normativa.
Gli affitti brevi sono quindi in pericolo?
La risposta più corretta, oggi, è:
dipende dal territorio e da come verranno applicate le nuove regole.
La Commissione europea non sta dichiarando guerra alle locazioni turistiche.
Sta cercando di permettere alle autorità di intervenire nelle aree dove gli affitti brevi contribuiscono concretamente alla pressione sul mercato abitativo, mantenendo però il principio di proporzionalità.
Per i proprietari questo significa che il mercato potrebbe diventare più selettivo.
E, probabilmente, anche più professionale.
Perché una gestione professionale diventa ancora più importante
In un mercato in cui aumentano gli obblighi di trasparenza e il quadro normativo europeo è in evoluzione, gestire un immobile destinato agli affitti brevi non significa più semplicemente pubblicare un annuncio su una piattaforma.
Significa conoscere il mercato, rispettare gli adempimenti, monitorare l’andamento dell’immobile e adattare la strategia quando cambiano domanda e normativa.
Per questo Roovela nasce con un obiettivo preciso: valorizzare gli immobili attraverso una gestione professionale, attenta sia alla redditività sia alla corretta gestione dell’immobile.
Le regole possono cambiare.
La strategia con cui si gestisce un immobile deve essere pronta a cambiare con loro.
Il tuo immobile è pronto per il futuro degli affitti brevi?
Il mercato sta cambiando e il quadro normativo è in continua evoluzione.
Per un proprietario, oggi non basta più mettere un appartamento online: è importante conoscere le regole, comprendere il mercato e scegliere una strategia di gestione adeguata alle caratteristiche dell’immobile.
Roovela si occupa di valorizzazione e gestione professionale degli immobili destinati agli affitti brevi, seguendo ogni aspetto della gestione e dell’evoluzione del mercato.